В Госдуму внесен законопроект № 1087365-8, регламентирующий выпуск цифровых финансовых активов под залог недвижимости.

12.12.2025
Сведения об ипотечном обеспечении ЦФА будут вноситься в ЕГРН (Росреестр), однако технические и правовые детали этого процесса ещё требуют доработки.

На сегодняшний день обеспечение обязательств по ЦФА ипотекой в России фактически возможно, но отсутствует специальный правовой механизм, что существенно ограничивает применение такой схемы. Законопроект, внесённый в Госдуму 3 декабря 2025 года, направлен на устранение этого пробела: он определяет порядок оформления ипотеки в обеспечение ЦФА, а также регулирует права и обязанности участников — эмитентов, инвесторов и операторов площадок.

Согласно документу:

• Оператор эмиссии будет присваивать каждому выпуску уникальный идентификатор;
• При регистрации ипотеки в Росреестре будут указываться: номер выпуска ЦФА, наименование электронной площадки и статус залогодержателя — «владелец ЦФА»;
• Запрещается размещение и обращение ЦФА с ипотечным обеспечением до завершения государственной регистрации ипотеки.

Инициатива подготовлена с учётом позиции Ассоциации ФинТех и опыта пилотного проекта на платформе АФТ.

Её принятие повысит прозрачность и надёжность таких инструментов, усилит защиту инвесторов, а также создаст условия для масштабирования цифровых финансовых инструментов в сегменте жилищного и иного залогового кредитования. Как отметил Анатолий Аксаков, председатель комитета Госдумы по финансовому рынку, это может стать шагом к интеграции ЦФА с рынком недвижимости и укреплению их роли как альтернативы традиционному банковскому кредитованию и классическим облигациям.

Вместе с тем, как подчёркивает Олег Ушаков, председатель совета директоров АРЦП, на практике уже существуют ограниченные схемы обеспечения ЦФА недвижимостью — например, через модель «управления залогом» (реализовано на платформах «Токеон» и «Мастерчейн»). В них первичный инвестор одновременно выступает управляющим залогом и может перепродавать ЦФА на вторичном рынке, сохраняя эту роль. Однако в таких моделях возникает вопрос доверия к управляющему: его репутация и компетенции становятся критическим фактором для вторичных инвесторов.

Поскольку существующие примеры носят скорее экспериментальный характер, Ушаков подчёркивает: ключевое условие успеха — тщательная проработка взаимодействия с Росреестром и чёткое правовое оформление ипотечного обеспечения именно как залога под ЦФА, а не под иные обязательства.

ссылка на источник