Законопроект о залоге недвижимости под выпуск ЦФА вернули на доработку: реакция рынка

Инициатива по использованию цифровых финансовых активов (ЦФА) в качестве обеспечительного инструмента не получила одобрения Правительства РФ и, вероятнее всего, будет отправлена на существенную переработку. Несмотря на это, представители девелоперского и риелторского секторов сохраняют интерес к механизму. О перспективах и рисках новеллы «ПроЦФА» рассказали отраслевые эксперты.

Суть предложения 3 декабря 2025 года группа депутатов во главе с Анатолием Аксаковым внесла в Госдуму законопроект, разрешающий эмитировать ЦФА под залог объектов недвижимости, включая ипотечные. Ключевая идея: залог должен возникать автоматически в момент выпуска токенизированных активов, а запись в ЕГРН будет содержать лишь номер эмиссии, заменяя традиционный ипотечный договор. До регистрации залога в реестре операции с такими ЦФА были бы невозможны.

Позиция Правительства 18 февраля 2026 года стало известно об отрицательном заключении Кабинета министров. Основные претензии регулятора:

• Неопределенность сторон договора. В тексте неясно, кто выступает залогодателем, а кто — залогодержателем, если договор считается заключенным автоматически при зачислении ЦФА. Не исключены коллизии с нормами Гражданского кодекса, в том числе возможность совпадения сторон в одном лице.
• Хронологический разрыв. По действующему праву ипотека возникает с момента госрегистрации, тогда как в законопроекте — с момента выпуска токенов. Это создает правовую неопределенность относительно момента возникновения обременения.
• Проблема множественности кредиторов. При токенизации залогодержателями становятся все покупатели ЦФА. При этом первый приобретатель формально заключает договор от имени всех последующих владельцев без их согласия, что противоречит принципам гражданского права.
• Процедурные пробелы. Не прописан механизм внесудебного взыскания, отсутствует привязка к действующим нормам об ипотеке, а также нет обязательного положительного заключения Банка России.

Что дальше? Правительство не возражает против самого класса активов «залоговые ЦФА», поэтому законопроект, скорее всего, будет доработан и внесен повторно. Инициаторы видят в нем потенциал для развития рынка цифровых инструментов. Как отметил Анатолий Аксаков на пресс-конференции 2 февраля 2026 года, активную поддержку инициативе оказали именно представители сферы недвижимости. «ПроЦФА» опросил экспертов отрасли, чтобы выяснить их реальное отношение к интеграции токенизированных активов в сегмент залогового финансирования.

👉🏻 Подробнее: ссылка на источник