Возводить дома по новой схеме смогут только девелоперы, включенные в Единый реестр застройщиков.

Закон создаёт правовые условия для привлечения средств граждан на строительство частных домов через договоры подряда, при которых деньги заказчика размещаются на специальных защищённых счетах — эскроу. Важно отметить: строительство без использования эскроу формально не запрещено, однако получить ипотечный кредит на дом, возведённый по «старой» схеме, будет невозможно. Единый реестр застройщиков.

Как работает механизм

• Безопасность средств: деньги заказчика-физлица блокируются на эскроу-счёте до момента официальной регистрации права собственности на построенный дом.
• Финансирование строительства: подрядчик ведёт работы за счёт собственных или заёмных средств банка.
• Сроки хранения средств: максимальный период условного депонирования — шесть месяцев с даты завершения строительства, указанной в договоре.
• Разрешение споров: при досрочном расторжении договора стороны урегулируют разногласия по общему правилу — через переговоры или судебный порядок.
• Допуск к работе: участвовать в строительстве по новой схеме могут только застройщики, внесённые в Единый реестр застройщиков.

Цели и преимущества закона

По мнению экспертов, ключевая задача реформы — защита интересов граждан как экономически более уязвимой стороны. Механизм эскроу позволяет:

•  Мотивировать подрядчика завершить объект, так как оплата поступает только после регистрации права собственности заказчика;
•  Минимизировать риски потери средств: суммы на эскроу застрахованы на 100%, но не более 10 млн рублей;
•  Контролировать сроки: если регистрация права не произошла в установленный период, деньги возвращаются заказчику;
•  Обеспечить прозрачность приёмки: акт приёма-передачи должен быть подписан обеими сторонами, одностороннее подписание недопустимо.

Ожидаемые последствия для рынка

 

• Рост цен: переход на проектную модель финансирования и высокие процентные ставки могут привести к удорожанию строительства на 10–12% в 2025 году.
•  Консолидация рынка: мелкие игроки, не способные адаптироваться к новым требованиям, могут уйти с рынка; преимущество получат крупные и средние   девелоперы, имеющие доступ к банковскому финансированию.
•  Снижение предложения в краткосрочной перспективе: период адаптации к новым правилам может временно сократить объёмы строительства.
•  Рост доверия покупателей: прозрачная и защищённая схема, аналогичная ДДУ в многоквартирном строительстве, может повысить спрос на услуги официальных застройщиков.
•  Стимул для масштабных проектов: крупные девелоперы могут активнее развивать коттеджные посёлки «под ключ», где уже отлажены процессы работы с эскроу.

Потенциальные риски

Эксперты отмечают возможность злоупотреблений со стороны недобросовестных заказчиков («потребительский экстремизм») — например, необоснованный отказ подписывать акт приёмки, что блокирует получение оплаты подрядчиком. Для минимизации таких сценариев разрабатываются чёткие регламенты приёмки объектов ИЖС по аналогии с многоквартирным строительством.


👉🏻 Подробнее: ссылка на закон