Средства заказчика-физлица по договору подряда блокируются на эскроу-счёте до момента регистрации права собственности на построенный дом.

Закон создаёт правовые условия для привлечения средств граждан на строительство частных домов через договоры подряда, при которых деньги заказчика размещаются на специальных защищённых счетах — эскроу. Важно отметить: строительство без использования эскроу формально не запрещено, однако получить ипотечный кредит на дом, возведённый по «старой» схеме, будет невозможно. Единый реестр застройщиков.

Как работает механизм

• Безопасность средств: деньги заказчика-физлица блокируются на эскроу-счёте до момента официальной регистрации права собственности на построенный дом.
• Финансирование строительства: подрядчик ведёт работы за счёт собственных или заёмных средств банка.
• Сроки хранения средств: максимальный период условного депонирования — шесть месяцев с даты завершения строительства, указанной в договоре.
• Разрешение споров: при досрочном расторжении договора стороны урегулируют разногласия по общему правилу — через переговоры или судебный порядок.
• Допуск к работе: участвовать в строительстве по новой схеме могут только застройщики, внесённые в Единый реестр застройщиков.

Цели и преимущества закона

По мнению экспертов, ключевая задача реформы — защита интересов граждан как экономически более уязвимой стороны. Механизм эскроу позволяет:

•  Мотивировать подрядчика завершить объект, так как оплата поступает только после регистрации права собственности заказчика;
•  Минимизировать риски потери средств: суммы на эскроу застрахованы на 100%, но не более 10 млн рублей;
•  Контролировать сроки: если регистрация права не произошла в установленный период, деньги возвращаются заказчику;
•  Обеспечить прозрачность приёмки: акт приёма-передачи должен быть подписан обеими сторонами, одностороннее подписание недопустимо.

Ожидаемые последствия для рынка

 

• Рост цен: переход на проектную модель финансирования и высокие процентные ставки могут привести к удорожанию строительства на 10–12% в 2025 году.
•  Консолидация рынка: мелкие игроки, не способные адаптироваться к новым требованиям, могут уйти с рынка; преимущество получат крупные и средние   девелоперы, имеющие доступ к банковскому финансированию.
•  Снижение предложения в краткосрочной перспективе: период адаптации к новым правилам может временно сократить объёмы строительства.
•  Рост доверия покупателей: прозрачная и защищённая схема, аналогичная ДДУ в многоквартирном строительстве, может повысить спрос на услуги официальных застройщиков.
•  Стимул для масштабных проектов: крупные девелоперы могут активнее развивать коттеджные посёлки «под ключ», где уже отлажены процессы работы с эскроу.

Потенциальные риски

Эксперты отмечают возможность злоупотреблений со стороны недобросовестных заказчиков («потребительский экстремизм») — например, необоснованный отказ подписывать акт приёмки, что блокирует получение оплаты подрядчиком. Для минимизации таких сценариев разрабатываются чёткие регламенты приёмки объектов ИЖС по аналогии с многоквартирным строительством.


👉🏻 Подробнее: ссылка на закон